USO BENI CONDOMINIALI COMUNI ART. 1102 C.C.

Il caso di cui parliamo riguarda i limiti all’uso dei beni condominiali comuni, quale disciplinato dall’art. 1102 c.c., ai sensi del quale:<<Ciascun partecipante puo’ servirsi della cosa comune, purche’ non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

A tal fine puo’ apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non puo’ estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso>>. Si tratta di una delle questioni maggiormente dibattute e fonte di innumerevoli litigi, allorchè alcuni condomini facciano uso dei beni condominiali comuni in modo tale da estrometterne gli altri.

GIURISPRUDENZA SULL'ABUSO DEI BENI CONDOMINIALI COMUNI

Ipotizziamo che su un locale garage, in proprietà indivisa tra tre condomini, uno di essi parcheggia ben tre autovetture, impedendone l’uso agli altri due condomini, costretti a dare ricovero alle proprie autovetture all’esterno del garage. Appare evidente, in questo caso, l’immediata turbativa arrecata dal condomino occupante ai diritti degli altri due condomini. E’ pacifico, nella giurisprudenza di merito e legittimità, che “l’art. 1102 cc, pur consentendo ad un comproprietario l’utilizzazione dei beni condominiali comuni anche in un modo particolare e più intenso rispetto alla generalità dei comproprietari, pone tuttavia il divieto di impedire agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto ed esclude che l’utilizzo del singolo possa risolversi in una compressione quantitativa o qualitativa di quello, attuale o potenziale, di tutti i comproprietari” (Cass. Civ. 30 marzo 2009 n.7637).

Il suddetto divieto è stato senz’altro violato dal condomino che occupa tutto il garage con ben tre vetture, così avendo attratto i beni condominiali comuni nell’orbita della propria disponibilità esclusiva, sottraendola, in tal modo, alla possibilità di ogni pur minimo godimento da parte degli altri due aventi diritto (Ex plurimis, Cass. Civ. 16 novembre 2008, n. 26737).

Del resto, è consolidato in giurisprudenza il principio secondo il quale la condotta del condomino, consistente nella stabile occupazione, mediante parcheggio per lunghi periodi di tempo della propria autovettura, di una porzione del cortile comune, configura un abuso in danno degli altri condomini, i quali hanno conseguentemente diritto ad essere indennizzati per la compressione del loro diritto, atteso che “qualora sia provata l’utilizzazione da parte di uno dei comunisti dei beni condominiali comuni in via esclusiva, in modo da impedirne l’uso, anche potenziale, agli altri comproprietari, il danno deve ritenersi in re ipsa” (Cass Civ 12 maggio 2010 n.11486)

Invero, la condotta posta in essere dal condomino, concretamente manifestatasi nell’esercizio di un godimento dei beni condominiali comuni connotato dagli elementi della esclusività ed incompatibilità con il contemporaneo godimento altrui, si configura come atto illecito, in ragione della turbativa e molestia arrecata al diritto legittimo degli altri condomini, con conseguente ed evidente illegittima compromissione e lesione del loro diritto di proprietà, fatto questo produttivo di danni.

COME POSSONO TUTELARSI GLI ALTRI CONDOMINI DALL’USO ABNORME DI BENI CONDOMINIALI COMUNI

Potranno quindi i condomini estromessi dall’uso dei beni condominiali  comuni far accertare l’abuso posto in essere dall’altro condomino, chiedendo la condanna al ripristino dello status quo ante con la cessazione della condotta concretante la turbativa. In tal caso potrà essere richiesta anche una CTU tesa ad individuare e delimitare i 3 posti auto così riservandoli a ciascun condomino. Ioltre, i condomini estromessi dall’uso dei beni condominiali comuni potranno altresì richiedere il risarcimento del danno patito in ragione dell’abuso, delle turbative al libero e pari godimento dei citati beni condominiali comuni.

Va ricordato, in fine, che la normativa vigente, per controversie aventi ad oggetto l’uso dei beni condominiali comuni prevede l’obbligatorietà del tentativo di conciliazione presso gli Organismi accreditati, quale presupposto, ove la mediazione non dia riscontro positivo, per adire l’autorità giudiziaria.