beni condominiali comuniIn questa Guida parliamo dei limiti all’uso dei beni condominiali comuni, Ci chiediamo quando l’uso degli stessi si traduce in abuso del diritto.

Nella vita condominiale, il contenzioso tra condomini riguardo l’utilizzo delle parti comuni dello stabile condominiale è molto alto.

Si pensi ad un piazzale adibito a parcheggio delle autovetture senza assegnazione di posti auto. Posso lasciare la mia autovettura parcheggiata a lungo, magari di traverso, impedendo ad altri di fare uso di quello spazio?

Proviamo a rispondere a questi interrogativi. Scopriremo qual è la normativa cui fare riferimento per capire quali sono i limiti nell’uso dei beni condominiali comuni. E vedremo qual è la posizione della giurisprudenza circa il confine tra uso legittimo ed abuso.

Art. 1102 c.c. – Norma di riferimento sull’uso dei beni condominiali comuni

 

La norma di riferimento è individuabile nell'art. 1102 c.c.. Vediamo cosa stabilisce questa norma. In primo luogo ci dice che "ciascun partecipante puo' servirsi della cosa comune, purché' non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto".

I beni comuni condominiali sono, dunque, al servizio di ciascun singolo condomino. L'art. 1102 c.c. pone però due limiti all'uso delle parti comuni.

  • Il condomino che ne fa uso non deve, con ciò, impedire agli altri di farne parimenti uso.
  • In secondo luogo, gli è precluso di modificarne la destinazione.

La suddetta norma del codice civile specifica che è possibile "apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa". Questo appare come naturale corollario del diritto di ogni singolo condomino di fare uso dei beni condominiali comuni nei limiti sopra indicati.

In fine, l'art. 1102 c.c., pone un ulteriore disposizione precettiva. Stabilisce infatti che "il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso>>.

Si tratta di una delle questioni maggiormente dibattute e fonte di innumerevoli litigi, allorché alcuni condomini facciano uso dei beni condominiali comuni in modo tale da estrometterne gli altri.

LA POSIZIONE DELLA GIURISPRUDENZA

 

Abbiamo visto che l'art. 1102 c.c. da un lato autorizza ciascun singolo condomino a fare uso dei beni condominiali comuni, ma d'altro lato vuole che sia garantito il pari utilizzo anche agli altri condomini.

Quando possiamo sostenere che l'uso da parte del singolo di una parte comune del Condominio sia tale da impedirne il pari utilizzo da parte degli altri? 

Secondo la giurisprudenza l'uso di beni condominiali comuni si traduce in abuso quando si attua con modalità tali da evidenziarne l'esclusività e l'incompatibilità con il contemporaneo godimento altrui.

Esempio

 

Prendiamo uno stabile condominiale dotato di un piazzale adibito al parcheggio delle autovetture dei condomini, nel quale, però. i posti auto non sono assegnati.

Poniamo che il condominio è composto da dieci condomini e che il piazzale sia di estensione tale da consentire il parcheggio di una vettura a condomino. Ipotizziamo, inoltre che un condomino parcheggia nel piazzale quattro autovetture, tre delle quali non vengono quasi mai usate e occupano stabilmente il piazzale.

Non esiste un regolamento che stabilisca quante vetture sia possibile ricoverare nel piazzale condominiale. Ed i posti auto non sono assegnati ai singoli condomini. Insomma parliamo di una proprietà indivisa.

Non v'è dubbio, però, che il modo in cui il condomino in questione fa uso del piazzale condominiale sia tale da impedire ad altri di farne parimenti uso. In tal modo, infatti egli attrae i beni condominiali comuni nell'orbita della propria disponibilità esclusiva, sottraendola, in tal modo, alla possibilità di ogni pur minimo godimento da parte degli altri che ne hanno diritto.

La giurisprudenza ha più volte ribadito il principio secondo il quale la condotta del condomino, consistente nella stabile occupazione, mediante parcheggio per lunghi periodi di tempo della propria autovettura, di una porzione del cortile comune, configura un abuso in danno degli altri condomini. 

La condotta posta in essere dal condomino, concretamente manifestatasi nell'esercizio di un godimento dei beni condominiali comuni connotato dagli elementi della esclusività ed incompatibilità con il contemporaneo godimento altrui, si configura come atto illecito. Ciò in quanto reca turbativa e molestia al diritto legittimo degli altri condomini.

COME POSSONO TUTELARSI GLI ALTRI CONDOMINI DALL’USO ABNORME DI BENI CONDOMINIALI COMUNI
 

I condomini estromessi dall'uso dei beni condominiali  comuni possono tutelarsi ricorrendo al Tribunale per far accertare l'abuso del condomino e la sua condanna al ripristino dello status quo ante con la cessazione della condotta concretante la turbativa?

In tal caso, potrà essere richiesta anche una CTU tesa ad individuare e delimitare i posti auto, così riservandoli a ciascun condomino. Inoltre, potrà formularsi richiesta di risarcimento per i danni patiti in ragione dell'abuso, delle turbative al libero e pari godimento dei citati beni condominiali comuni.

Va ricordato, in fine, che la normativa vigente, per controversie aventi ad oggetto l'uso dei beni condominiali comuni prevede la mediazione obbligatoria. Bisognerà quindi ricorrere ad organismi accreditari per il tentativo di conciliazione. Il ricorso all'autorità giudiziaria presuppone quindi che sia stato esperita la mediazione.