Contratto preliminare ad effetti anticipati
Non sottoscrivete alcunchè fin quando non vi siete adeguatamente informati sul contenuto del documento

Il contratto preliminare ad effetti anticipati è una figura contrattuale complessa che ricorre quando, in aggiunta all’obbligo di addivenire alla stipulazione del contratto definitivo, le parti si sono accordate nel senso di anticipare alcuni degli effetti propri del contratto definitivo sin dalla stipulazione del preliminare. E’ particolarmente diffuso nelle compravendite immobiliari, laddove con la stipulazione del contratto preliminare viene, altresì, prevista l’immissione immediata nel “possesso” del bene e il pagamento integrale o parziale del prezzo. Il contratto preliminare ad effetti anticipate pone una serie di complesse questioni, tra le quali in primo luogo si pone quella della sua natura giuridica.

NATURA GIURIDICA CONTRATTO PRELIMINARE AD EFFETTI ANTICIPATI

Spesso si distingue tra contratto preliminare puro e contratto preliminare complesso, categoria, quest’ultima, che allude appunto al contratto preliminare ad effetti anticipati come figura contrattuale che presenta un quid pluris. In effetti, se si considera che oltre all’obbligo di stipulare il definitivo le parti con il preliminare si possono obbligare rispettivamente all’immissione nella disponibilità materiale della res da una parte e al pagamento del prezzo dall’altra, appare evidente che ci si trova di fronte ad un fattispecie contrattuale complessa.

La questione, tradotta, in altri termini è la seguente:

  1. se con il contratto preliminare ad effetti anticipati le parti danno vita un contratto atipico, nuovo e diverso rispetto al contratto preliminare puro,
  2. se invece si configuri un vero e proprio contratto definitivo tipico nella forma del c.d. contratto preliminare improprio
  3. oppure, se, nonostante l’anticipazione di alcuni effetti del contratto definitivo, ci si trovi pur sempre in presenza della fattispecie tipica del contratto preliminare.

 CONTRATTO PRELIMINARE AD EFFETTI ANTICIPATI: CONTRATTO ATIPICO

Ci si è chiesti se anticipando alla stipulazione del preliminare l’immissione nel possesso e il pagamento del prezzo, effetti tipici del contratto di compravendita definitivo, si venga a creare una nuova e atipica fattispecie contrattuale diversa dal contratto preliminare puro.

E’ quanto sostenuto da parte della dottrina, secondo la quale il contratto preliminare ad effetti anticipati si configurerebbe come contratto misto risultante dalla combinazione di un definitivo e di un preliminare. E’ questa la teoria già analizzata nell’articolo inerente il contratto preliminare improprio che, frequentemente, trova spiegazione proprio con riferimento al contratto preliminare ad effetti anticipati.

  • La premessa argomentativa di questa teoria è data dall’assoluta incompatibilità con il contratto preliminare degli effetti tipici del definitivo.
  • Conclusione: se le parti hanno inteso anticipare gli effetti del contratto definitivo al momento del contratto preliminare, nonostante la suddetta incompatibilità, la loro volontà è stata quella di dare vita ad una fattispecie negoziale nuova e atipica ex art. 1322 c.c., strutturata nella forma del negozio misto tra definitivo e preliminare. Si rimanda per le critiche alla menzionata teoria all’articolo sul contratto preliminare complesso, laddove sono stati focalizzati gli argomenti principali che portano la maggior parte della dottrina e la stessa giurisprudenza di legittimità a ritenerla infondata.

CONTRATTO PRELIMINARE AD EFFETTI ANTICIPATI: CONTRATTO PRELIMINARE IMPROPRIO

Ci si è, altresì, domandati se anticipando i suddetti effetti al momento della stipulazione del contratto avente nomen iuris preliminare, le parti abbiano in realtà inteso stipulare, sin da subito il contratto definitivo.

Del resto, è di lapalissiana evidenza che il prezzo costituisce elemento essenziale del contratto di compravendita e l’adempimento dell’obbligo di pagare il prezzo pattuito si pone in condizione di sinallagmaticità con l’obbligazione di trasferire il diritto di proprietà sul bene. Sicchè, occorre trovare una adeguata giustificazione giuridica all’impegno assunto dal promittente acquirente, con la stipula del preliminare, di pagare il prezzo laddove, ancorchè abbia conseguito la disponibilità della res, tuttavia non ne ha conseguito la proprietà. Un conto è infatti, come tipicamente accade nei contratti preliminari, prevedere il versamento di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, altro è prevedere che la stessa somma sia imputata come anticipazione sul prezzo. La giurisprudenza di legittimità è da tempo orientata a ritenere come non sia possibile far valere lo stesso versamento del promittente acquirente come caparra e come anticipo sul prezzo, considerata la diversa natura – cautelare la prima, solutoria la seconda – e la diversa disciplina dei due istituti. Come noto, la caparra confirmatoria obbliga il promittente alienante che sia inadempiente alla restituzione del doppio della caparra ricevuta. Di converso, la restituzione del prezzo è gravata solo dagli interessi oltre agli eventuali danni. Ed il motivo della diversa natura e disciplina dei due citati istituti trova fondamento proprio nel fatto che l’obbligo di pagamento del prezzo si trova in rapporto di sinallagmaticità con il trasferimento della proprietà della res, effetti che si verificano solo con il contratto definitivo, allorchè l’acquirente che ha pagato il prezzo ha ben diversi e ampi rimedi a tutela dei suoi diritti avendo, giuridicamente, acquisito la proprietà della res.

In realtà, la questione del contratto preliminare ad effetti anticipati non si presta ad essere immobilizzata in categorie generali, ma, muovendo dalla premessa che non ogni effetto proprio del contratto definitivo sia in condizione di incompatibilità con il preliminare, si impone un analisi caso per caso al fine di accertare concretamente se un dato contratto sia qualificabile come contratto preliminare ad effetti anticipati ovvero come definitivo (contratto preliminare improprio).

Quando le parti, avendo già stabilito tutte le clausole contrattuali, si siano solo impegnate a riprodurre il consenso già raggiunto in un’altra forma, di solito in un atto pubblico, si potrà ben parlare di contratto preliminare improprio purchè sia evidente che si tratta di un vero e proprio contratto definitivo che realizza l’intento delle parti (ad es. il trasferimento della proprietà), mentre il nuovo contratto servirà solo a rendere più agevoli nella nuova forma  gli obblighi previsti dalla legge, come, ad esempio, la trascrizione. Ed in questo senso, nonostante diverse siano le conclusioni cui giunge la dottrina e la giurisprudenza maggioritaria, qualche riserva è dato avanzare nel caso di contratto preliminare nel quale non solo sia prevista l’immissione anticipata nella disponibilità materiale della res ma anche il pagamento anticipato del prezzo.

CONTRATTO PRELIMINARE AD EFFETTI ANTICIPATI: CONTRATTO TIPICO COLLEGATO AD ALTRE FIGURE CONTRATTUALI

E’ questa la teoria propugnata dalla gran parte della dottrina e dalla unanime giurisprudenza di legittimità. Il contratto preliminare ad effetti anticipati mantiene, secondo questo orientamento, la propria tipicità ed autonomia causale. Il quid pluris è il collegamento funzionale voluto dalle parti con altre figure contrattuali che realizzano gli effetti che vengono così anticipati.

  1. Il contratto di comodato sarebbe la figura contrattuale attraverso la quale con il contratto preliminare ad effetti anticipati il promittente acquirente viene immesso sin da subito nella disponibilità materiale della res. Con la conseguenza che la relazione che si viene così ad instaurare tra promittente acquirente e res non sarà qualificabile in termine di possesso, ma dovrà, correttamente, inquadrarsi come mera detenzione, assolutamente irrilevante ai fini dell’usucapione.
  2. Il contratto di mutuo gratuito sarebbe l’altra figura contrattuale funzionalmente collegata al principale contratto preliminare ad effetti anticipati e l’attribuzione patrimoniale prodotta con il pagamento anticipato del prezzo troverebbe la propria causa giustificatrice nella volontà di fornire al promittente venditore il prestito di una somma di danaro a titolo gratuito.

Il contratto preliminare ad effetti anticipati quindi, secondo quello che è l’unanime orientamento della giurisprudenza, si configura quale contratto tipico collegato funzionalmente ad un contratto di comodato gratuito e ad un contratto di mutuo gratuito.