controlli della caldaiaIn questa Guida parliamo dei controlli della caldaia negli appartamenti. Cerchiamo di capire qual è la periodicità dei controlli e di stabilire chi deve pagarli.

Non è difficile rendersi conto di quanto questi controlli siano importanti. Innanzitutto, essi assumono rilievo in termini di sicurezza. Ma i controlli della caldaia rispondono anche ad esigenze di rispetto dell’ambiente e di ottimizzazione dei costi.

I controlli della caldaia riguardano gli impianti termici

Parliamo dei controlli di quelli che la normativa vigente definisce “impianti termici”. Per capire quando scatta l’obbligo dei controlli della caldaia, dobbiamo stabilire, dunque, cosa si intende per impianti termici.

Si tratta di impianti tecnologici destinati a servizi di climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria. La definizione di impianto termico prescinde invece dal tipo di alimentazione.

Non rientrano, pertanto, nella categoria degli impianti termici le stufe, i caminetti, i diffusori radianti mobili che non superano i 5Kw di potenza. Nel contempo non rientrano nell’area dei controlli della caldaia, gli impianti che hanno come unica funzione quella di produrre acqua calda sanitaria.

CHI E’ RESPONSABILE DELL’IMPIANTO TERMICO 

Chi è tenuto a far eseguire i controlli della caldaia? La legge pone questo obbligo in capo al responsabile dell’impianto termico. Ti starai chiedendo se tu, nella casa dove vivi, sei qualificabile come responsabile dell’impianto termico.

Proprietario che vive nel proprio immobile

Chi vive nell’appartamento di sua proprietà è, senza ombra di dubbio, responsabile dei controlli della caldaia. Il proprietario che vive nel proprio appartamento è quindi, pacificamente, classificabile, come responsabile dell’impianto termico.

Conduttore dell'immobile concesso in locazione

Il discorso cambia se parliamo di immobile concesso in locazione a terzi. In questo caso, il proprietario che non vive nel proprio appartamento non risponde dei controlli della caldaia. Il responsabile dell’impianto termico, sarà, infatti, il conduttore che vive nell’appartamento locato.

Tenete presente che, spesso, il riscaldamento è centralizzato. Nel qual caso, vi sarà un impianto termico centralizzato di cui sarà responsabile l’amministratore del condominio. Sarà lui a dover curare l’osservanza di tutti i controlli che la legge impone sull’impianto termico.

Sia nel caso di riscaldamento autonomo che centralizzato è prassi quella di affidare, in base ad un regolare contratto, la responsabilità per i controlli della caldaia ad una ditta specializzata.

MANUTENZIONE E CONTROLLO DEGLI IMPIANTI TERMICI

Quando parliamo di controlli della caldaia, periodici e obbligatori, dobbiamo saper distinguere tra due tipi di verifiche sugli impianti termici. Spesso si fa confusione tra controllo e manutenzione dell’impianto termico. A stretto rigore, le due attività sono, in realtà, diverse in quanto volte a verificare aspetti diversi dell’impianto.

Manutenzione

La manutenzione è quell’attività di verifica che serve a garantire il buono stato e funzionamento dei componenti dell’impianto nel tempo. Parlando in soldoni, con la manutenzione si verifica se le componenti dell’impianto funzionano ancora bene.

Essa garantisce, quindi, la funzionalità e l’ottimizzazione dei consumi di energia, mantenendo, nel contempo, in sicurezza l’impianto termico.

La periodicità della manutenzione è indicata dai fabbricanti degli impianti nel libero d’uso e manutenzione. La ditta che effettua questa verifica, rilascia un documento di sintesi dei risultati della manutenzione ed il libretto dell’impianto.

Controllo dell’impianto termico

I controlli della caldaia riguardano, invece, più propriamente, l’efficienza energetica dell’impianto e consistono nella verifica dei fumi di combustione.

La periodicità dei controlli dipende dal tipo di impianto. In ogni caso, essa è indicata nel libretto di impianto rilasciato, come visto, dalla ditta installatrice.

I controlli delle caldaia alimentate a combustibile liquido o solido, richiedono la seguente periodicità.

  • Ogni due anni se si tratta di impianti che hanno una potenza compresa tra 10 e 100KW.
  • Invece, per gli impianti con potenza superiore a 10kW, la frequenza è annuale.

Per le caldaie alimentate a gas metano o gpl, la periodicità è la seguente.

  • Se hanno una potenza tra 10 e 100kW, la legge obbliga ad eseguire i controlli ogni 4 anni.
  • Il termine è, invece, di 2 anni, se si tratta di controlli di caldaie con potenza superiore a 100kW.

In fine, va ricordato che è obbligatorio far svolgere i suddetti controlli della caldaia in occasione di ogni intervento tecnico che modifica l’efficienza energetica dell’impianto. Questo anche se questi interventi tecnici non vengono effettuati in occasione dei controlli periodici.

Al termine delle operazioni di controllo e manutenzione, il tecnico dovrà provvedere alla redazione e sottoscrizione del rapporto di efficienza energetica. Una copia del rapporto resta alla ditta di manutenzione, altra copia resta al responsabile dell’impianto che dovrà inserirla nel libretto di impianto. In fine, una terza copia viene inviata, dalla ditta di manutenzione, con allegato il “ bollino verde e blu” all’autorità competente per le ispezioni.

COSTI DEGLI INTERVENTI DI MANUTENZIONE E CONTROLLO – SANZIONE PER OMESSI INTERVENTI
 

Quali sono, dunque, i costi dei controlli della caldaia e degli interventi di manutenzione? Detto che sarà chi usa l’immobile, proprietario o affittuario, in media, i costi di manutenzione rientrano in questa fascia di prezzo: da 120,00 a 70,00 euro. I costi dei soli controlli della caldaia variano, invece, dai 50,00 ai 60,00 euro.

Attenzione a rispettare le periodicità dei controlli della caldaia e della manutenzione. La legge prevede multe abbastanza salate per il responsabile che omette di far eseguire questi controlli.

La legge prevede, infatti, ispezioni volte ad accertare che gli obblighi di manutenzione e controllo siano stati assolti. Le ispezioni vengono eseguite a campione, quando vi sono casi di omesso pagamento del bollino ed omesso invio del rapporto di controllo e manutenzione.