edificio condominiale pericolanteIn questa Guida ci occupiamo del problema che si verifica in presenza di un edificio condominiale pericolante. Cerchiamo di capire chi deve attivarsi per evitare che crolli un cornicione, o che dalla facciata dell’edificio cadano calcinacci.

Il problema è serio in quanto da vita rilevanti rischi per l’incolumità fisica delle persone coinvolte nel crollo dello stabile o di parti di esso.

Parliamo di edificio condominiale pericolante perché in questo caso abbiamo un amministratore del Condominio su cui ricadono le maggiori responsabilità.

Ci chiediamo, però, se, in talune circostanze, anche i singoli condomini possono rispondere dei danni fisici o materiali di terzi.

L’edificio condominiale pericolante pone seri problemi di responsabilità civile e penale

Prima di individuare, nelle diverse situazioni che possono verificarsi, chi deve considerarsi responsabile, cerchiamo individuare la natura delle responsabilità.

L’edificio condominiale pericolante pone seri problemi di responsabilità civile e penale. La responsabilità civile può dar vita ad obblighi di risarcimento sia per danni materiali che per danni fisici.

Esempio. Se cade del calcinaccio dalla facciata dell’edificio condominiale pericolante e danneggia soltanto le autovetture parcheggiate nel piazzale sottostante, il problema è di responsabilità civile. In tal caso, qualcuno dovrà pur risarcire i proprietari delle vetture danneggiate.

Ma se oltre alle autovetture, il calcinaccio colpisce anche i passanti, in tal caso l’obbligo risarcitorio riguarderà non solo i danni materiali ma anche fisici. In questo caso, alla responsabilità civile si sovrappone una responsabilità penale per le lesioni colpose arrecate ai passanti. 

Ma immaginiamo che crolla l’intera facciata dell’edificio condominiale pericolante. Proviamo a pensare ai passanti travolti dal crollo, i quali perdono la vita.
La responsabilità penale, in tal caso, riguarderà il ben più grave reato di omicidio colposo, quando non addirittura il reato di disastro colposo.

La responsabilità civile per i danni subiti da terzi coinvolge il patrimonio di chi risponde per il crollo della parte dell’edificio condominiale pericolante.

A livello penale, invece, la responsabilità coinvolge la sfera della libertà personale del responsabile in forza dell’eventuale condanna alla pena della reclusione.

LA RESPONSABILITA’ CIVILE E PENALE DELL’AMMINISTRATORE DEL CONDOMINIO 

Il problema dell’edificio condominiale pericolante è tutt’altro che raro. Vivendo a Roma, mi trovo spesso a spostarmi, per evidenti ragioni di traffico, senza macchina e a camminare per la città.

Seppure parliamo di una città dalle mille bellezze architettoniche, tuttavia, sono più i palazzi che presentano facciate deteriorate di quelli messi a nuovo.

Eppure, nella maggior parte dei casi, parliamo di palazzi che hanno natura condominiale e che quindi hanno un organo di amministrazione. Non capirò mai quegli amministratori di condominio che, pur consapevoli, del pericolo non si attivano tempestivamente.

Vediamo quindi quali sono gli obblighi di un amministratore in presenza di un edificio condominiale pericolante.

In generale, l’amministratore ha l’obbligo di provvedere alla custodia e manutenzione delle parti comuni del condominio. Attenzione! Il dovere di custodia e manutenzione impone anche di assumere tutti gli accorgimenti idonei a verificare periodicamente lo stato dello stabile. Questo significa che se in presenza di un edificio condominiale pericolante, l’amministratore non provvede a metterlo in sicurezza rischia molto.

Se si verifica il crollo di una parte della facciata dello stabile con danni fisici a terzi, egli risponderà civilmente ed anche penalmente delle lesioni dagli stessi subite. Egli, infatti, aveva l’obbligo di impedire che l’evento si verificasse adottando le cautele prescritte dalla legge.

Spesso, gli amministratori non si attivano in quanto l’assemblea non delibera i lavori di ristrutturazione. Questo fatto non costituisce una scusante, in quanto l’amministratore, in tal caso, può ricorrere ai lavori urgenti di messa in sicurezza.

LA POSIZIONE DEI CONDOMINI

Abbiamo visto che il primo responsabile, civilmente e penalmente, per i danni derivanti dall’edificio condominiale pericolante è l’amministratore.

Possiamo, per ciò, solo sostenere che i singoli condomini sono esenti da ogni forma di responsabilità?

Immaginate che la facciata dello stabile presenta evidenti e grosse crepe che si sviluppano lungo tutta l’altezza dell’edificio. In un caso del gene, è difficile negare che i condomini avessero consapevolezza dello stato fatiscente e di pericolo dello stabile.

I doveri dell’amministratore non escludono che i condomini abbiano, in quanto comproprietari, il dovere di attivarsi per evitare danni a terzi.

In primo luogo, i condomini dovranno, tempestivamente, sollecitare l’amministratore, costituendolo in mora, ad attuare lavori urgenti di messa in sicurezza.

Se l’amministratore non vi provvede, i condomini dovranno andare oltre. Potranno e dovranno, nell’inerzia dell’organo amministrativo, chiederne la revoca giudiziale per gravi inadempienze.

Ma anche questa iniziativa non esclude che medio tempore l’edificio condominiale pericolante determini situazioni di danno a terzi. Pertanto, nell’inerzia dell’amministratore e nell’inattività dell’assemblea condominiale, dovranno denunciare i fatti alle autorità competenti.

In caso contrario, anche i singoli condomini potranno essere ritenuti responsabili, civilmente e penalmente, con l’amministratore dei danni derivanti dall’edificio condominiale pericolante.