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Il Condominio: definizione, disciplina, natura e distinzioni

condominio definizioneIn questa Guida parliamo di Condominio. Cerchiamo di capire cosa significa e cos’è realmente un Condominio. Tanti condomini si trovano ad approfondire annose tematiche inerenti la vita condominiale. Spesso, acquisiscono anche un discreta padronanza della materia.

Ma la materia condominiale, come ogni altra materia giuridica, richiede delle conoscenze di base. Nell’acquisire queste conoscenze di base, tra l’altro, il codice civile non ci fornisce nessun tipo di aiuto, non contenendo alcuna definizione dell’istituto Condominio.

Il problema è ancora più complesso, in quanto si tratta di un’ espressione che può assumere diversi significati a seconda del punto di vista dell’osservatore.

Attenzione! Concentrarsi sulla definizione di Condominio non è un gioco ozioso per studenti universitari. Costituisce, invece, la premessa fondamentare per affrontare i problemi di natura condominiale con cognizione di causa.

Breve storia normativa del condominio e differenza con la comunione

 Come detto, il codice civile non contiene una definizione normativa del condominio. In fondo, se ci pensate bene la disciplina giuridica di questa materia ha solo 80 anni di vita.

Il codice del 1865 non conteneva una disciplina organica del condominio. Bisognerà attendere il codice civile del 1942 per avere una completa disciplina di questa materia.

Aprite il codice civile e andate innanzitutto al Libro III avente ad oggetto la proprietà. Poi, guardate ai diversi titoli in cui è diviso questo Libro III e noterete che nel Titolo VII il legislatore disciplina la materia della comunione. Infine, se leggete i diversi capi in cui viene suddiviso il Titolo VII, noterete che il Capo II contiene le norme che disciplinano la materia condominiale.

Questa collocazione, all’interno del codice civile, nel Titolo dedicato alla comunione, ci porta ad una prima ovvia conclusione.

Questo significa, infatti, che il codice pensa al condominio come ad una forma particolare di comunione su beni immobili.

Per cui è importante, per capire cos’è il condominio, capire in cosa si differenzia dalla comunione

 Il discorso è abbastanza semplice. Basta pensare ad un rapporto di genere a specie.

La comunione è la categoria generale nella quale rientra la categoria specifica del condominio.

Ogni condominio è anche, almeno in parte una comunione. Ma non possiamo dire altrettanto della comunione. Non ogni comunione infatti si configura necessariamente come condominio.

Tra due comproprietari su un bene immobile si instaura un regime di comunione ma non si potrà parlare di regime condominiale in senso tecnico.

Capisco cosa vi state chiedendo: qual è la particolarità del condominio? Pensateci bene. La sua particolarità consiste nel fatto che in ogni unità condominiale possiamo ravvisare delle parti che cono di proprietà esclusiva dei singoli. condomini e delle parti che invece sono di proprietà comune tra tutti i condomini.

Il caso della unità condominiale minima

 Ora, cerchiamo di capire cosa si intende per condominio minimo.

Pensiamo ad un edificio composto da due piani che appartengono in proprietà esclusiva a due distinti soggetti.

Notate bene che in questo edificio vi sarebbero della parti esclusive, gli immobili del primo e del secondo piano, e delle parti comuni, come ad esempio l’androne, le scale, l’ascensore.

Si viene, quindi, a delineare una specifica relazione di accessorietà tra parti di proprietà esclusiva e parti comuni. Cosa significa? Significa che le parti comuni sono accessorie, serventi, rispetto alle parti di proprietà esclusiva.

 Il che ci porta, in questi casi, a parlare di condominio minimo e a ritenere applicabile, anche in assenza della formale costituzione del condominio, la disciplina prevista per la materia condominiale.

ESEMPIO

Poniamo che nell’ipotetico edificio di due piani, vi siano solo due persone. Una è proprietaria dell’immobile al primo piano, l’altra di quello al secondo piano.

Il numero così esiguo di condomini non ci impedisce di applicare la normativa in materia condominiale.

Ricordate, infatti, che il dato numerico dei condomini assume rilevanza solo in merito alla necessità di nominare un amministratore oppure per l’obbligo di dotarsi di un regolamento condominiale.

Un’altra distinzione invalsa nella pratica: condominio verticale od orizzontale e Supercondominio

 Tranquilli, il concetto è molto semplice.

Quando pensiamo ad un condominio, immediatamente ci viene in mente l’immagine del classico palazzo a più piani. In questo caso, come sembra evidente, parleremo di condominio verticale.

Ma se pensiamo ad al moderno complesso residenziale di Ville che condividono le strade interne al complesso, il cancello di ingresso, eventuale piscina residenziale, parleremo allora di condominio orizzontale.

Pensiamo, ora, al diverso caso di più condomini, adiacenti tra loro, che condividono lo stesso giardino comune, o altri beni o servizi comuni. In questi casi, si parla di Supercondominio.

Ebbene, amici, sia nel caso del condominio verticale, sia in quello orizzontale ovvero nella fattispecie del Supercondominio, si applica, per la regolamentazione delle parti comuni, la disciplina propria della materiale condominiale.

Oltre la normativa originaria del codice civile: le riforme della materia condominiale

Come detto, la materia condominiale trova disciplina nel codice civile del 1942.

Ma, per completezza, dobbiamo aggiungere le nel tempo il legislatore ha dato vita a diverse riforme della materia.

In particolare, le maggiori novità sono state introdotte dalla legge n. 220 del 11/12/2012 - "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici". Senza entrare nel merito della riforma, che approfondiremo in altre guide, basta rammentare che con questa legge la materia è stata profondamente rinnovata, con modifiche ed integrazioni particolarmente importanti.