termine nel contratto preliminareIn questo articolo rispondiamo alla seguente domanda: qual è la natura del termine nel contratto preliminare? Il termine, in generale, è il decorso del tempo cui si ricollegano determinati effetti giuridici. Nel contratto preliminare, il termine ha la funzione di indicare la data entro cui addivenire alla stipulazione del contratto definitivo.

La natura del termine nel contratto preliminare

Parlare della natura del termine in un contratto significa domandarsi, in primo luogo, qual è la sua funzione. Cosa vogliono le parti del contratto quando inseriscono un termine per l'adempimento?

Spesso, la volontà delle parti è quella di prevedere un momento entro il quale l'obbligazione andrà adempiuta in quanto una di esse, decorso tale termine, non vi avrebbe più interesse. 

Esempio

Tizio, indebitato con la banca per €. 100.000,00, si decide a vendere il suo immobile ad un prezzo di €. 150.000,00. La banca concede a Tizio tre mesi di tempo per adempiere altrimenti agirà esecutivamente nei suoi confronti. Tizio stipula con Caio un contratto preliminare nel quale Caio versa come caparra o acconto la somma di €.50.000,00, e le parti inseriscono nel contratto il termine inderogabile di tre mesi per la stipula del definitivo.

Nell'esempio fatto, è chiaro che il termine apposto al preliminare ha importanza imprescindibile per Tizio. Egli, infatti, con il rogito ed il versamento del prezzo residuo di €. 100.000,00 da parte di Caio, potrà immediatamente saldare il suo debito alla banca ed evitare le conseguenze dell'azione esecutiva della stessa. 

Però, non sempre il termine nel contratto preliminare ha natura di termine essenziale. Spesso, nel contratto preliminare, le parti si limitano a prevedere che il rogito notarile dovrà avvenire “entro e non oltre” una certa data.

Possiamo, in questi casi, parlare di termine essenziale o si tratta di un termine non essenziale? Qual è la differenza tra termine essenziale e non essenziale?

COSA ACCADE IN CASO DI INADEMPIMENTO QUANDO E’ SCADUTO IL TERMINE?

Cerchiamo di capire più a fondo la differenza tra termine essenziale e termine semplice. Lo facciamo partendo dagli effetti dell’inadempimento del preliminare una volta decorso il termine. In altre parole, cerchiamo di capire cosa accade se il preliminare resta inadempiuto a seconda che il termine apposto sia essenziale o semplice.

  • In caso di termine essenziale, l’inadempimento comporta la risoluzione di diritto del contratto preliminare ai sensi dell’art. 1457 c.c..
  • Se, invece, siamo in presenza di un termine semplice, il contratto non si risolve di diritto e continua ad avere forza di legge tra le parti.

La conseguenza è che la parte adempiente dovrà diffidare l’inadempiente fissando un termine per l’adempimento, decorso il quale il contratto si risolverà di diritto.

Le parti possono, in ogni caso, accordarsi diversamente sia in caso di termine essenziale che di termine non essenziale. L'apposizione di un termine ad un contratto non prevale sull'autonomia decisionale delle parti, che possono accordarsi tra loro come ritengono più consono ai propri interessi.

COME ESSERE SICURI DI APPORRE NEL PRELIMINARE UN TERMINE ESSENZIALE

Se dovete stipulare un contratto preliminare e avete interesse affinché si giunga alla stipula del definitivo entro una certa specifica data, dovrete manifestare, in modo esplicito, questa vostra volontà.

Attenzione! Spesso, si crede che sia sufficiente inserire nel preliminare la clausola "entro e non oltre il" affinché sia apposto un termine essenziale.

Volete andare sul sicuro? Qualificate il termine come essenziale.

Ecco un esempio di clausola che contiene un termine essenziale.

Le parti si obbligano a stipulare il contratto definitivo nel termine essenziale di un mese. Il suddetto termine deve intendersi come essenziale ed in caso di inadempimento, scaduto il detto termine essenziale, troverà applicazione l'art. 1457 c.c..

Senz'altro, amici, è meglio ripetersi che lasciare adito a dubbi. Affinché il termine nel contratto preliminare sia essenziale è necessario che sia qualificato esplicitamente dalle parti come tale.

La Corte di Cassazione ha specificato che la formula “entro e non oltre” non è idonea a qualificare il termine del contratto preliminare come essenziale. In questo caso, solo il Giudice potrà qualificare il termine come essenziale. A tal fine, dovrà verificare, interpretando il contratto, qual era la reale volontà delle parti. Se risulta che per le parti, decorso il termine del contratto preliminare, non vi sarebbe più interesse economico alla stipula del definitivo, il termine sarà essenziale.

Ma noi vogliamo tutelarci preventivamente. Vogliamo che il Giudice letto il contratto non abbia dubbio alcuno sulla natura essenziale del termine ivi apposto.