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Le fondazioni condominiali: perché sono beni comuni del condominio?

fondazioni condominialiIn questa Guida ci occupiamo delle fondazioni condominiali. Ci domandiamo e proviamo a dire cosa sono le fondamenta del condominio. 

Iniziamo con un punto fermo.

Le fondazioni condominiali sono la base su cui poggia tutta l’unità condominiale. Si tratta, in altre parola di quelle opere, situate nel sottosuolo, che hanno la funzione di sostenere e da cui si erge l’edificio condominiale.

LE FONDAZIONI CONDOMINIALI RIENTRANO TRA LE PARTI COMUNI DEL CONDOMINIO?

 

Adesso chi chiediamo se le fondazioni condominiali rientrano tra le parti comuni del condominio?

In una precedente Guida, abbiamo dato una definizione giuridica delle parti comuni del condominio. Abbiamo anche visto come alcuni beni rientrano tra quelli comuni per volontà delle parti, mentre altri vi rientrano per loro caratteristiche fisiche e funzionali.

Avevamo fatto l’esempio del suolo su cui sorge lo stabile condominiale. Il suolo ha per caratteristiche strutturali e funzionali un vincolo di destinazione all'uso comune. Non solo, il suolo è necessario per l’esistenza stessa del condominio.

Dovrebbe essere chiaro il primo punto del nostro discorso. Abbiamo, infatti, detto che le fondazioni condominiali sono la base, nel sottosuolo, su cui poggia l’intero stabile condominiale.

Quindi, se ci pensiamo bene, appare evidente che le fondazioni condominiali, per loro natura e funzione, sono parti necessarie a garantire la stabilità dell’edificio. Da questo punto di vista, non vi sono difficoltà a sostenere che, al pari del suolo, anche le fondamenta sono legate da un vincolo di destinazione all’uso comune.

Possiamo, tranquillamente, sostenere che esse rientrano tra le parti comuni in ragione delle loro caratteristiche fisiche e funzionali.

Casi problematici: le fondamenta nei condomini con pluralità di edifici

 

A questo punto, dobbiamo considerare il problema che si pone quando un condominio è composto da più edifici, oppure quando siamo in presenza di un Supercondominio.

Il problema è di carattere pratico.

Per la corretta applicazione della disciplina condominiale, ed in particolare, ad esempio, per la ripartizione delle spese comuni, è, in questi casi, importante capire se le fondamenta sono uniche alla pluralità di edifici.

Si tratta di un problema pratico di notevole rilevanza.

Immaginate che debbano essere eseguite opere di manutenzione, interessanti anche le fondazioni condominiali, su uno degli edifici che compongono il condominio.

E’ chiaro che capire se le fondazioni siano uniche oppure separate per ciascun edificio ha conseguenze di rilievo sulla contribuzione alle spese per le opere di manutenzione.

Sul punto, tanto per capire la rilevanza di questa questione, è intervenuta più volte la giurisprudenza.

Cerchiamo di capire qual è l’orientamento prevalente della giurisprudenza. Il ragionamento è il seguente.

Le fondazioni condominiali devono qualificarsi come beni comuni anche se l’edificio è suddiviso in più lotti, a condizione che vi siano beni comuni ai vari edifici.  

Ulteriore condizione è che l’esistenza di fondamenta separate derivi dalle caratteristiche costruttive degli immobili e quindi da esigenze di natura tecnico edilizia.

Avv. Francesco MeattaLa mia mission è evitare che cadi nella Tana del Lupo. Cosa significa? Fornire strumenti affinché i tuoi problemi legali non si trasformino in danni irreversibili. Mi auguro che questa Guida sulle fondazioni condominiali ti sia stata di aiuto.

Se hai dubbi di natura condominiale non esitare a contattarmi per un consulto gratuito o ad inviare i tuoi quesiti utilizzando il form che trovi qui sotto.