multe condominialiIn questa Guida parliamo delle multe condominiali, ovvero di quelle sanzioni pecuniarie che si possono applicare a chi viola il regolamento di condominio.

Il problema delle multe per violazione del regolamento del condominio deriva dal fatto che per la loro applicazione non è necessario ricorrere all’autorità giudiziaria.

In particolare, cerchiamo di capire come, quando e da chi queste sanzioni si possono irrogare.

Portata limitata delle multe condominiali alla luce dell’art. 70 disp. att. c.c. nella sua formulazione originaria

Nelle disposizioni di attuazione al codice civile è contenuta una specifica norma riguardante le multe condominiali. Si tratta dell’art. 70 delle disposizioni di attuazione al codice civile.

Prima della Riforma del Condominio del 2012, questa norma aveva una portata molto limitata. Stabiliva infatti che “per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma pari ad €. 0,05”.

Capite bene il primo motivo della scarsa portata di questa norma. La multa condominiale non poteva superare la somma di €. 0,05.

Un importo così irrisorio da rendere inutile prevedere le multe condominiali per violazioni del regolamento del condominio.

CON LA RIFORMA DEL CONDOMINIO DEL 2012 VIENE INNALZATO L’IMPORTO DELLE SANZIONI PECUNIARIE, MA PERMANGONO ALTRI PROBLEMI

Con la riforma del condominio del 2012, il legislatore ha provveduto ad aumentare l’’importo di queste sanzioni pecuniarie.

Le sanzioni per violazioni del regolamento del condominio potevano, infatti, arrivare fino ad €. 200,00. Inoltre, in caso di recidiva, cioè di reiterate violazioni del regolamento, le multe condominiali potevano arrivare fino ad €. 800,00.

Da questo punto di vista, l’importanza delle multe condominiali è senz’altro maggiore, risultando le relative sanzioni più dissuasive.

Restava aperto, però, un altro problema cruciale. La norma non stabiliva in che modo e chi potesse decidere di irrogare queste sanzioni.

Gli unici punti pacifici erano i seguenti.

  • Le multe condominiali dovevano essere previste dal regolamento di condominio.
  • Il presupposto per la loro applicazione era la violazione di norme del regolamento punite con la sanzione pecuniaria.
  • L’organo competente, in concreto, ad irrogare queste sanzioni era l’amministratore.

I dubbi principali riguardavano, invece, il soggetto competente a decidere se irrogare la sanzione. Poteva decidere autonomamente l’amministratore o era necessaria una delibera assembleare?

DECRETO DESTINAZIONE ITALIA – D.L. 145 del 23.12.2013 – convertito con L. 21.02.2014 n.9

 

L’art. 70 disp. att. c.c. è stato, quindi, ulteriormente modificato con il c.d. Decreto Destinazione Italia. Con questo decreto, il legislatore ha cercato di rispondere all’interrogativo riguardante l’organo competente a decidere se irrogare o meno le multe condominiali.

Nella vigente formulazione, infatti, l’art. 70 disp. Att. C.c. stabilisce la seguente importante regola.

“L’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’art. 1136 del codice civile”.

Questo significa che per irrogare le multe condominiali è necessaria una delibera assembleare.

E’ necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino il 50% dei millesimi del condominio.

Dunque, possiamo subito dire che l’amministratore non può, autonomamente, irrogare multe condominiali. Per farlo dovrà passare dall’assemblea ed ottenerne il voto favorevole.

La riforma del 2013 ha quindi chiarito anche qual è l’organo competente a decidere sull’irrogazione delle multe condominiali.

Attenzione decidere sull’irrogazione è cosa diversa da irrogare, in concreto, la sanzione. L’assemblea decide mentre l’amministratore di condominio provvede ad irrogare la sanzione a chi ha violato il regolamento di condominio.

Altro punto su cui bisogna fare attenzione è il seguente. Non sempre la violazione di norme del regolamento di condominio comporta la possibilità di irrogare multe condominiali.

E’ necessario che il regolamento preveda, nello specifico, per quella violazione la sanzione pecuniaria.

Un ultimo aspetto problematico riguarda, però, le modalità di accertamento della violazione del regolamento del condominio.

ELEMENTI DI PROVA PER POTER IRROGARE LE MULTE CONDOMINIALI

Il dubbio cui abbiamo accennato è particolarmente importante in tema di multe condominiali.

E’ necessario, infatti, dimostrare che il condomino si sia, in concreto, reso responsabile di violazioni del regolamento condominiale. Altrimenti, chiunque potrebbe segnalare all’amministratore violazioni inesistenti.

Su questo aspetto, l’art. 70 disp. Att. C.c. non stabilisce nulla. Il che vale a rendere ancor più complicata la questione delle multe condominiali.

In teoria, potrebbe essere sufficiente anche la prova testimoniale, purché siano rispettate alcune cautele.

La testimonianza dovrà essere resa per iscritto. Sarebbe preferibile una dichiarazione scritta da allegare al verbale assembleare.

Ma con le dichiarazioni testimoniali scritte bisogna andarci con i piedi di piombo. In un eventuale Giudizio in Tribunale, entreranno anche le prove fornite dal condomino destinatario delle multe condominiali.

A quel punto, se risulterà che quel condomino non ha mai commesso quelle violazioni, si risponderà penalmente per le dichiarazioni testimoniali.

Sotto questo aspetto, quindi, sono preferibili le prove documentali.

Le fotografie che accertano e documentano la violazione del regolamento del condominio sono uno strumento potente.

Esse cristallizzano il momento della violazione e rendono difficile superare la contestazione delle multe condominiali con prove contrarie.

Anche le prove documentali andranno allegate al verbale dell’assemblea condominiale del quale costituiranno parte integrante.

CHE FINE FANNO LE SOMME DERIVANTI DALLE MULTE CONDOMINIALI

Questo aspetto è uno dei meno problematici.

L’art. 70 disp. Att. C.c. stabilisce, infatti, che “La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie”.

Dunque, le somme che i condomini pagano per le multe condominiali, andranno annotate, contabilmente, dall’amministratore.

Entreranno a far parte del fondo cassa che egli potrà utilizzare per far fronte alle spese ordinarie e correnti del condominio.