Home » Parti comuni del condominio: quali sono i beni comuni?

Parti comuni del condominio: quali sono i beni comuni?

Le parti comuni del condominio sono, da sempre, causa di accese liti tra i condomini. Quali sono le parti comuni del condominio? Se vivi in un condominio, sai bene che le controversia sulla natura comune o esclusiva delle parti dello stabile sono all’ordine del giorno. Chi rivendica la natura privata ed esclusiva di un bene e chi, invece, ne denuncia la natura comune. Come stabilire quando una parte dell’edificio è comune?

parti comuni del condominioL’art. 1117 del codice civile contiene un elencazione esemplificativa dei delle pariti comuni del condominio, o, come suole dirsi, dei beni condominiali.

Perché parlo di elencazione esemplificativa? Semplice, in quanto l’art. 1117 del codice civile stabilisce, per i beni elencati, una presunzione relativa di proprietà comune.

Cosa significa presunzione relativa? Devi sapere che esistono due tipi di presunzioni legali. Le presunzioni assolute e quelle relative. La presunzione assoluta non ammette prova contraria a differenza della presunzione relativa.

Ecco perché parlavo di elencazione esemplificativa e non tassativa. I beni di cui all'art. 1117 c.c. si presumono parti comuni del condominio, salvo prova contraria.

Provo a facilitare la comprensione di questo ragionamento. Ai sensi dell’art. 1117 c.c. sono parti comuni del condominio tutti i beni elencati a meno che:

  • non risulti diversamente da un titolo;
  • non manchi il vincolo di destinazione alluso comune.

Parti comuni del condominio tra vincolo di destinazione e titolo contrattuale

Quando parliamo di parti comuni del condominio, dobbiamo capire che esiste una differenza concettuale tra i beni condomiali.

Questa differenza la possiamo comprendere partendo dalla considerazione delle caratteristiche strutturali, fisiche, e funzionali di certi beni comuni.

Proprio le caratteristiche fisiche e funzionali di alcuni beni nel condominio determina la nascita di un vincolo di destinazione all'uso comune di quei beni.

Quando parliamo di vincolo di destinazione all'uso comune, dobbiamo ricordare che può derivare dalle caratteristiche strutturali del bene oppure dalle sue caratteristiche funzionali.

Prendiamo per esempio il suolo su cui sorge lo stabile condominiale. Rientra tra i tra le parti comuni del condominio? Il suolo ha per caratteristiche strutturali e funzionali un vincolo di destinazione all'uso comune. Non solo, il suolo è necessario per l’esistenza stessa del condominio.

Adesso, invece, prendiamo ad esempio la portineria.

Non rientra necessariamente tra le parti comuni del condominio per sua caratteristica strutturale. Senza la c.d. “guardiola”, il condominio esisterebbe comunque.

Ma se il regolamento condominiale prevede questo vincolo di destinazione, in tal caso rientrerebbe tra i beni condominiali per vincolo negoziale.

Di contro, poniamo che l’originario costruttore abbia riservato al condominio l’uso di un locale come portineria.

Possiamo sostenere che questo vincolo di destinazione si estenda anche al successivo acquirente? Insomma, il condomino che ha acquistato dal costruttore deve sopportare questa limitazione?

Se nell'atto di acquisto, il condomino ha accettato questo vincolo di destinazione del bene adibito a portineria, non ci sono dubbi sul fatto che rientrerà tra le parti comuni del condominio.

Ma se, nell'atto di acquisto non risultava alcun riferimento a questo vincolo di destinazione, in tal caso, il condominio non potrebbe opporre al condomino la natura condominiale del bene.

PUNTI SALIENTI DI QUESTA BREVE GUIDA SUI BENI CONDOMINIALI

  • Sono parti comuni del condominio quei beni elencati dall'art. 1117 c.c.
  • L’art. 1117 c.c. contiene un elencazione esemplificativa e non tassativa dei beni comuni.
  • La natura comune delle parti dell’edificio condominiale può derivare dalle sue caratteristiche strutturali e funzionali.
  • Non tutti i beni strutturalmente o funzionalmente destinati all’uso comune sono per ciò stesso qualificabili come beni comuni, potendo risultare diversamente da un titolo contrattuale.

Avv. Francesco MeattaLa mia mission è evitare che cadi nella Tana del Lupo. Cosa significa? Fornire strumenti affinché i tuoi problemi legali non si trasformino in danni irreversibili. Mi auguro che questa Guida introduttiva alle parti comuni del condominio ti sia stata di aiuto.

Se hai dubbi di natura condominiale non esitare a contattarmi per un consulto gratuito o ad inviare i tuoi quesiti utilizzando il form che trovi qui sotto.