regolamento di condominioIn questa Guida ci occupiamo del regolamento di condominio. Ad esso abbiamo fatto riferimento in altre precedenti Guide, come quella sulle multe condominiali.

Si tratta di un atto normativo che ai sensi dell’art. 1138 c.c. è obbligatorio quando il numero dei condomini è superiore a dieci.

Quindi, in un Condominio, composto da 11 condomini in su, il regolamento è obbligatorio. Dai dieci condomini in giù è facoltativo.

Quello che vogliamo capire in questa Guida è cosa il regolamento può disciplinare della vita condominiale e quali limiti incontra nel disciplinarla. Qual è l’oggetto della sua disciplina e fino a che punto può estendersi per regolamentare la vita condominiale?

Regolamento di condominio e rispetto di norme imperative di legge

Quale contenuto deve avere il regolamento del condominio? Quali sono, cioè, le materie che può e deve disciplinare?

La norma di riferimento è sempre l’art. 1138 c.c. che elenca le materie oggetto di disciplina regolamentare.

E’ bene precisare che nel disciplinare la vita condominiale, il regolamento di condominio dovrà tener conto anche delle norme del codice civile e di altre disposizioni di legge in materia.

Non potrà quindi disciplinare determinate materie in contrasto con norme di legge imperative ed inderogabili dalla autonomia privata.

USO DELLE COSE COMUNI

Il regolamento di condominio dovrà, in primo luogo, contenere la disciplina dell’uso delle cose comuni.

Cosa sono le parti comuni del Condominio lo abbiamo visto in una precedente Guida cui rimando per i dovuti approfondimenti.

Ci limitiamo in questa sede ha ricordare che le parti comuni appartengono, in comproprietà indivisa, a tutti i condomini.

Il regolamento di condominio deve disciplinare l’uso di questi beni comuni condominiali, tenendo conto dell’art. 1102 c.c..

Questa disposizione del codice civile fissa una regola basilare per l’uso delle cose comuni. Regola finalizzata ad evitare che l’uso si traduca in abuso a danno di altri condomini.

Potete approfondire questa tematica nella Guida sull’abuso e la turbativa nell’utilizzo delle parti comuni del condominio.

Nella Guida menzionata facevamo l’esempio del piazzale condominiale adibito a parcheggio dei condomini.

Appunto, il regolamento potrà disciplinare le modalità di utilizzo del piazzale come ricovero per le autovetture dei condomini.

Poniamo che il piazzale sia di dimensioni tali da consentire a tutti di parcheggiare una sola autovettura. In tal caso, il regolamento di condominio potrà fissare la regola che ciascun condominio non può parcheggiare più di un autovettura nel piazzale.

ALTRE MATERIE RIENTRANTI NELLA DISCIPLINA REGOLAMENTARE

L’art. 1138 c.c. indica le altre materie che rientrano nella disciplina del regolamento di condominio.

Una prima importante materia è quella che riguarda la ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino.

Da questo punto di vista, si allegano al regolamento di condominio le tabelle millesimali che ne costituiscono parte integrante.

Sono le tabelle che contengono i valori di ciascuna unità condominiale in base ai quali si ripartiscono le spese condominiali. Particolarmente importanti sono le Tabelle di proprietà che definiscono il valore millesimale di ciascuna unità condominiale.

Avete presente il bilancio consuntivo del condominio? Di solito, nello stesso trovate una Tabella “A”. Essa contiene le spese che si ripartiscono per i millesimi di proprietà dei condomini.

Per i Condomini che contengono più scale, spesso vi sono Tabelle millesimali contenenti i valori per la ripartizione delle spese di scala.

Queste e le altre tabelle millesimali dovranno essere parte integrante del regolamento di condominio.

Tra le altre materie che il regolamento di condominio deve provvedere a disciplinare rientra la tutela del decoro architettonico.

Di norma, inoltre, il Regolamento di condominio, in armonia con le disposizioni di legge in materia, disciplina anche il funzionamento degli organi condominiali.

Quindi contiene norme sull’organo di amministrazione del condominio, come norme sul funzionamento dell’assemblea condominiale.

SALVAGUARDIA DEI DIRITTI DEI CONDOMINI QUALE LIMITE INVALICABILI DELLA DISCIPLINA DEL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

Abbiamo già accennato al fatto che nel disciplinare la vita condominiale, il regolamento non può derogare a norme imperative di legge.

Lo stesso art. 1134 c.c. stabilisce che non può menomare i diritti dei singoli condomini, per come risultano dai singoli atti di acquisto e dalle convenzioni.

Questo significa che il regolamento di condominio non potrà limitare il diritto di proprietà dei condomini sui beni che non sono comuni.

Ma i condomini sono proprietari, sia pure in comunione indivisa, delle parti comuni del condominio. Il regolamento non potrà quindi escludere dal godimento dei beni comuni condominiali alcuni condomini a vantaggio esclusivo di altri.

Tra l’altro, a rendere ancor più evidente il limite che in questa materia incontra il regolamento di condominio, ci pensa l’art. 1118 c.c..

Esso al secondo comma stabilisce che “Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni”.

Il che significa che il regolamento non può escludere un condomino dal godimento di beni comuni anche se vi sia il suo consenso scritto.

DISCIPLINA DELLA DIVISIONE DELLE PARTI COMUNI E DELLE INNOVAZIONI

Art 1119 c.c. sulla divisione delle parti comuni

Il regolamento di condominio non può derogare all’art. 1119 c.c..

Non può, cioè, disporre la divisione delle parti comuni, a meno non siano rispettate le seguenti condizioni.

  1. La divisione deve potersi fare senza rendere scomodo l’uso delle parti stesse da parte dei condomini.
  2. E’, inoltre, necessario che la divisione sia approvata dall’assemblea condominiale con l’unanimità dei consensi.

Art. 1120 c.c. in materia di innovazioni

Non è possibile derogare con il regolamento di condominio alla disciplina di cui all’art. 1120 c.c. in materia di innovazioni.

Le innovazioni sono quelle opere che modificano la consistenza materiale o la destinazione d’uso delle parti comuni del condominio.

L’art. 1120 c.c. fissa una serie di rigide regola per l’approvazione di dette opere. Ed il regolamento di condominio non può in alcun modo derogare ad esse.

ALTRE NORME A CUI IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO NON PUO’ DEROGARE
 

Il regolamento di condominio non può derogare alle seguenti altre norme.

  • Le norme in tema di nomina, revoca e obblighi dell’amministratore e quelle in tema di poteri di rappresentanza dell’amministratore. (Art. 1129 c.c.art. 1131 c.c.).
  • Altra norma inderogabile è l’art. 1132 c.c. in materia di dissenso dalla lite condominiale. Ne ho parlato in un'altra Guida cui vi rimando per opportuni approfondimenti.
  • La disciplina del regolamento di condominio non può, poi essere in contrasto con la norma di cui all’art. 1136 cc. . Si tratta della norma che ci dice in che modo si costituisce l’assemblea condominiale e con quali maggioranze decide.
  • Il regolamento di condominio non può essere in contrasto con l’art. 1137 c.c.. Si tratta della norma che disciplina le modalità per impugnare le delibere assembleari.
  • Infine, l’art. 1138 c.c., all’ultimo comma, introduce un importante disposizione in materia di animali domestici.

Stabilisce, infatti, che le norme del regolamento di condominio “non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”.