riscaldamento centralizzato nel condominioIn questa Guida ci occupiamo del riscaldamento centralizzato nel Condominio. Si tratta di un aspetto della vita condominiale che crea molte dispute tra condomini e tra questi a amministratore. I problemi riguardano l’entità dei consumi e delle spese riportate nel bilancio consuntivo.

Il condomino, che è fuori casa per quasi tutto il giorno, fa un uso del riscaldamento inferiore a chi passa gran parte della giornata in casa. Non a caso, negli ultimi anni ha preso piede il sistema di contabilizzazione del calore. Con esso il riscaldamento resta centralizzato, ma i consumi sono calcolati attraverso delle valvole installate nei singoli appartamenti.

Come funziona il sistema del riscaldamento centralizzato nel condominio

L’impianto di riscaldamento centralizzato è una struttura complessa che si compone dei seguenti elementi.

  1. La centrale termica che, attraverso la caldaia, il bruciatore, l’impianto elettrico e le pompe di circolazione, produce calore e mette in circolo l’acqua o l’aria calda.
  2. La rete di distribuzione, ovvero le condutture che partono dalla caldaia e arrivano nelle singole unità immobiliari.
  3. I caloriferi, ovverosia i termosifoni presenti nei singoli appartamenti.

Centrale termica e rete di distribuzioni sono parti comuni del condominio, mentre i termosifoni sono proprietà esclusiva del condomino.

Con questo sistema di riscaldamento centralizzato nel condominio, è evidente che i termosifoni si attivano solo quando l’impianto comune viene messo in funzione. Normalmente, il momento di messa in funzione del riscaldamento centralizzato in condominio è stabilito attraverso regolamenti comunali. Essi, si adeguano alle leggi nazionali, ma tengono conto delle condizioni atmosferiche proprie del territorio. Il singolo condominio, in assenza di contabilizzazione del calore, non può decidere neanche l’orario di accensione e spegnimento dei propri termosifoni.

Responsabile della messa in funzione del riscaldamento centralizzato nel condominio nel periodo invernale è l’amministratore. Questi si avvale, per ovvie ragioni tecniche e di sicurezza, di ditta certificata che si occupa della manutenzione di tutto l’impianto comune. Sarà quindi la Ditta di manutenzione ad avviare la centrale termica e garantire che si accenda e spenga in determinati orari ogni giorno.

LE SPESE DI MANUTENZIONE

Il sistema di riscaldamento centralizzato nel condominio rappresenta un complesso unitario indivisibile. Come visto, sono di proprietà comune la centrale termica e la rete di distribuzione.

Dobbiamo, però, precisare che le condutture che portano il calore nei singoli appartamenti sono beni condominiali fino ad un certo punto del loro tragitto. Si tratta di condutture che viaggiano per lo più in verticale per arrivare all’altezza dei piani delle singole unità condominiali.

Esse, ad un certo punto, si diramano e viaggiano in orizzontale per arrivare nei singoli appartamenti. Sono di proprietà comune le condutture verticali, mentre quelle orizzontali sono di proprietà dei singoli condomini. Pertanto, se si verificano infiltrazioni d’acqua dalla conduttura orizzontale sarà il condomino tenuto a risponderne per mancata manutenzione.

Il condominio, tramite l’amministratore che si avvale della ditta incaricata, provvede alla manutenzione dell’impianto centralizzato. Le spese di riscaldamento sono di solito riportate in un apposita tabella del bilancio consuntivo. Non si ripartiscono, cioè, in base ai millesimi di proprietà, ma in base a criteri diversi. Tre sono i criteri maggiormente in uso, ove non vi siano un sistema di contabilizzazione del calore.
1) Quello della ripartizione per la superficie irradiante dei termoconvettori.
2) Un altro criterio si basa sul numero di radiatori di ogni singolo appartamento.
3) In fine, in altri casi si provvede alla ripartizione delle spese in base alla cubatura dei singoli appartamenti

IL SINGOLO CONDOMINO PUO’ DOTARSI DI UN IMPIANTO AUTONOMO DI RISCALDAMENTO?

 

Non sono rari casi di condomini che chiedono di staccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato nel condominio.
Al riguardo trova applicazione l’art. 1118 4^ comma c.c.. Esso stabilisce che il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento. Questo a condizione che dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

Ovviamente, il condomino che intende dotarsi di un impianto autonomo di riscaldamento comunicherà la sua volontà all’amministratore. Questi provvederà a convocare un assemblea nella quale verrà discusso il distacco del condomino dal riscaldamento centralizzato nel condominio.

Se l’assemblea non approva la delibera di distacco, in base alla norma sopra vista, il condomino potrà comunque procedere in tal senso. Ma, sarà bene, che faccia eseguire una perizia da un tecnico abilitato. Essa dovrà verificare se il distacco non determini squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

Va detto, però, che il distacco dal riscaldamento centralizzato nel condominio comporta solo l’esenzione dal pagamento dei consumi. Non comporta, invece, l’esenzione dal pagamento, pro quota, delle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto centralizzato.

IL SISTEMA DI CONTABILIZZAZIONE DEL CALORE
 

Con Decreto Legislativo 102/2014, per gli impianti di riscaldamento centralizzato nel condominio è obbligatoria l’installazione del sistema di contabilizzazione. Ogni appartamento dovrà essere dotato, cioè, di contatori individuali.

Si tratta di un sistema che consente di calcolare i consumi effettivi di ciascun condomino. Nel contempo, quest’ultimo avrà la possibilità di decidere quando accendere e spegnere i suoi termosifoni, regolando, così i propri consumi. Questo avviene attraverso l’installazione di apposite valvole termostatiche e sensori di temperatura in numero pari ai termosifoni dell’appartamento.

L’obbligo in questione è assistito da sanzioni pecuniarie che vanno dall’importo di €. 500,00 ad €. 2.500,00. Ciò non significa eliminare il riscaldamento centralizzato nel condominio. Quello che assume rilievo è il calcolo effettivo dei consumi individuali. Resteranno ripartite secondo i criteri precedenti le opere di manutenzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato nel condominio. Una via di mezzo, quindi tra riscaldamento centralizzato ed autonomo.