In questa Guida, dedicata al contratto di sale and lease–back, proviamo ad inquadrare questa fattispecie contrattuale e ad analizzarne la relativa disciplina. Anticipiamo che si tratta di una variante del leasing. Ma il sale and lease-back si caratterizza per una pluralità di atti collegati tra loro e finalizzati a soddisfare un esigenza di finanziamento della parte che vi ricorre.

Obblighi reciproci delle parti nel contratto di sale and lease-back

sale and lease-backLa struttura di questa figura contrattuale è molto complessa. Quali sono gli obblichi derivanti dal sale and lease-back che nascono a carico delle parti?

Da un lato, abbiamo un imprenditore che vende un bene, mobile o immobile, di sua proprietà ad una società di leasing, che ne acquista la proprietà dietro pagamento del prezzo.

D'altro lato, con il sale and lease-back la società di leasing si obbliga a lasciare il bene acquistato nella disponibilità del venditore. Questi potrà quindi utilizzare quel bene, ma dovrà pagare un canone periodico. Le parti, inoltre, si accordano concedendo all'imprenditore la facoltà di riacquistare il bene alla scadenza pattuita, esercitando la relativa opzione. Per riacquistare il bene, dunque, l'imprenditore dovrà pagare un prezzo di riscatto già fissato nel contratto di sale and lease-back.

E' evidente che con questa figura contrattuale vengono soddisfatte diverse esigenze delle parti. Con il sale and lease-back, l'imprenditore si prefigge di reperire liquidità. La vendita del bene aziendale alla società di leasing è il modo per reperire il finanziamento di cui ha bisogno. L'imprenditore, però, non vuole pregiudicare le ragioni della produzione. Quindi, il bene dell'azienda rimane nella sua disponibilità, dietro pagamento di un canone, e potrà riacquistare esercitando, alla scadenza, il riscatto. In tal modo, l’impresa oltre a conseguire un migliore equilibrio finanziario, può continuare a sfruttare il bene stesso senza alterare l’organizzazione produttiva.

NATURA GIURIDICA DI QUESTA FIGURA CONTRATTUALE

Per diverso tempo, dottrina e parte della giurisprudenza hanno guardato con sospetto al contratto sale and lease–back. Si vedeva, infatti, in questa figura contrattuale una vendita a garanzia di un contratto di mutuo che violava il divieto di patto commissorio.

L'art. 2744 c.c. stabilisce: "È nullo il patto col quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore".

Si riteneva, quindi, che la funzione del sale and lease-back fosse proprio quella di attuare un finanziamento garantito dalla vendita, contestuale, del bene alla società di leasing.

Di conseguenza, questa figura contrattuale doveva essere nulla per violazione del suddetto divieto di patto commissorio.

IL SUPERAMENTO DELLA VECCHIA CONCEZIONE

La vecchia concezione che riteneva il contratto di sale and lease back nullo per violazione di legge è stata superata grazie gli interventi correttivi della Corte di Cassazione.

La Corte ha riconosciuto che questa figura negoziale, vista in astratto, può piegarsi a diversi scopi. Ma solo con un accertamento in concreto è possibile stabilire se il sale and lease-back violi il suddetto divieto o sia pienamente lecito.

Nell'accertamento in concreto, il giudice deve verificare se sussistono elementi idonei a dimostrare che la finalità delle parti fosse di eludere il divieto di patto commissorio. Ecco alcuni elementi che la giurisprudenza di cassazione ha riconosciuto come sintomatici della volontà di violare il divieto.

  • La presenza di un situazione di debito preesistente o contestuale alla vendita tra cedente e cessionario del bene poi concesso in leasing.
  • La permanenza del bene nella disponibilità della società di leasing.
  • La mancanza di interesse dell’apparente venditore ad usare il bene oggetto di leasing.
  • Il rapporto di valore tra bene venduto e prezzo pagato. Vale a dire, che il prezzo pagato è evidentemente più basso rispetto al valore del bene.
  • Oppure, la pattuizione di un tasso di interesse particolarmente gravoso.
  • La facoltà concessa all’utilizzatore di sub-locare il bene.
CONCLUSIONI SULLA NATURA E LICEITA’ DEL CONTRATTO DI SALE AND LEASE-BACK

Qual è dunque la conclusione cui è pervenuta la Corte di Cassazione? Se all'esito della verifica in concreto non sussistono quegli elementi indiziari, il contratto di sale and lease-back deve ritenersi del tutto valido e lecito.

In tal caso, infatti il trasferimento del bene aziendale non costituisce vendita a scopo di garanzia, bensì è “vendita a scopo di leasing, secondo uno schema negoziale che deve ritenersi meritevole di tutela in quanto socialmente tipico”.

Rappresenta, infatti, il necessario presupposto per la concessione del bene in locazione finanziaria. Non è, quindi, preordinato ad uno scopo di garanzia, né – tanto meno – alla fraudolenta elusione del divieto di patto commissorio.

Ne deriva che il contratto di sale and lease-back è, nella sua struttura astratta, valido e lecito. Va trattato alla stregua di tutte le altre figure negoziali per le quali si richiede un accertamento in concreto dell'eventuale violazione di legge.