CONTRATTO DI SALE AND LEASE-BACK

Il sale and lease–back è una variante del leasing, caratterizzato da una pluralità di atti tra loro collegati e finalizzati a soddisfare un esigenza di finanziamento della parte che vi ricorre.

Il contratto di sale and lease-back si configura, quindi, come uno schema negoziale attraverso il quale un imprenditore vende un bene (mobile od immobile) di sua proprietà ad una società di leasing, che ne acquista la proprietà dietro pagamento del prezzo. Nel contempo, con il sale and lease-back la società di leasing stipula con il venditore – utilizzatore un contratto di leasing avente ad oggetto lo stesso bene, che resta perciò nella disponibilità del venditore, il quale pagherà i canoni periodici di leasing e potrà riacquistarlo alla scadenza, esercitando la relativa opzione.

Ne deriva, quindi, un obbligo a carico del cedente per il pagamento dei canoni pattuiti; in aggiunta, il cedente ha la facoltà di riacquistare la proprietà del bene alla scadenza del contratto dietro pagamento del prezzo di riscatto stabilito ex ante tra le parti.

Secondo la prevalente giurisprudenza il sale and lease-back si configura quale contratto atipico ma dotato di una propria tipicità sociale, in quanto teso a soddisfare specifici interessi giuridici meritevoli di tutela. Il contratto di sale and lease–back è uno schema contrattuale che si presta a soddisfare l’esigenza dell’impresa di ricavare liquidità tramite il rapido smobilizzo dell’investimento effettuato per l’acquisto di un bene strumentale, che, tuttavia, rimane nella disponibilità dell’impresa stessa, la quale continua regolarmente ad utilizzarlo. In tal modo, l’impresa oltre a conseguire un migliore equilibrio finanziario, può continuare a sfruttare il bene stesso senza alterare l’organizzazione produttiva.

Natura del contratto di sale and lease–back

Il contratto di sale and lease–back è stato per lungo tempo considerato dalla dottrina e da parte della giurisprudenza con sospetto, venendo assimilato ad una vendita in garanzia di un contratto di mutuo.

Si riteneva, cioè che l’elemento causale proprio del contratto di sale and lease–back fosse da ravvisarsi nello scopo pratico delle parti di dare vita ad un finanziamento in favore dell’alienante garantito dalla vendita del bene alla società di leasing acquirente. Secondo questo orientamento, il problema da affrontare sarebbe stato quindi quello della contrarietà del suddetto schema negoziale al divieto di patto commissorio, e quindi nullo ex art. 1344 e 1418 c.c.. Si argomentava infatti che poichè la causa del contratto di sale and lease-back sarebbe stata quella del finanziamento, ne sarebbe conseguito che la previa vendita del bene strumentale non avrebbe potuto che mascherare, in realtà, un mutuo. Di tal chè, il prezzo di vendita avrebbe corrisposto all’importo del finanziamento, mentre i singoli canoni di leasing sarebbero in realtà stati le rate di restituzione. Con la conseguenza che la vendita del bene all’impresa finanziante altro non sarebbe stata che una mera garanzia per l’ipotesi in cui il mututatario fosse risultato inadempiente all’obbligo di restituzione delle somme ricevute.

Suprema Corte di Cassazione sulla natura e liceità del contratto di sale and lease-back

Invero, la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione ha riconosciuto la liceità della causa del contratto di sale and lease-back, assumendo che lo stesso schema negoziale non può ritenersi integrare sotto il profilo causale astratto il divieto di patto commissorio, senza disconoscere la possibilità che in concreto il citato schema negoziale possa essere impiegato anche per siffato fine.

All’uopo la giurisprudenza di legittimità ha sostenuto che, con un accertamento in concreto dell’assetto di interessi realizzato dalle parti, debba essere verificata la sussistenza di elementi idonei a far presumere l’intento di aggirare il divieto di patto commissorio. A titolo esemplificativo, sono, variamente, stati riconosciuti come elementi anomali nell’assetto contrattuale di interessi la presenza di un situazione di debito preesistente o contestuale alla vendita tra cedente e cessionario del bene poi concesso in leasing; la permanenza del bene nella disponibilità della società di leasing; la mancanza di interesse dell’apparente venditore – utilizzatore ad usare il bene oggetto di leasing; la sproporzione tra valore elevato del bene e prezzo esiguo pagato dalla società di leasing al venditore – utilizzatore; un tasso di interesse applicato all’operazione particolarmente gravoso; la facoltà concessa all’utilizzatore di sub-locare il bene.

In assenza di questi o altri elementi concreti dell’assetto di interessi posto in essere dalle parti tali da alterare lo schema causale sociale tipico proprio della figura contrattuale in esame, il contratto sale and lease-back va riconosciuto come pienamente lecito, in quanto il previo trasferimento del bene non costituisce vendita a scopo di garanzia, bensì è “vendita a scopo di leasing, secondo uno schema negoziale che deve ritenersi meritevole di tutela in quanto socialmente tipico”. In tal senso, il trasferimento in proprietà del bene all’impresa di leasing rappresenta il necessario presupposto per la concessione del bene in locazione finanziaria, e non è quindi preordinato per sua natura e nel suo fisiologico operare ad uno scopo di garanzia, né – tanto meno – alla fraudolenta elusione del divieto posto dall’art. 2744 c. c.”. Pertanto, si potrà parlare di nullità del contratto di sale and lease-back soltanto qualora dall’esame delle circostanze di fatto del caso specifico risulti evidente l’intenzione delle parti di aggirare il divieto di patto commissorio.