Questioni derivanti dalla vendita dell’immobile locato

Immobile locatoLa vendita dell’immobile locato a terzi pone non pochi problemi per l’acquirente e per il conduttore.

Il conduttore ha stipulato il contratto con il locatore venditore dell’immobile ed ha sempre pagato il canone a quest’ultimo. Poi con la vendita dell’immobile locato, il proprietario dello stesso diventa il terzo acquirente. Il conduttore dovrà pagare il canone al terzo acquirente oppure al locatore originario?

Tra l’altro, il terzo acquista un immobile locato che ha una durata. Qui il problema è quello di stabilire a chi spetta disdire il contratto di locazione. Allo stesso tempo, se ci sono i presupposti per uno sfratto per morosità o per finita locazione, chi è legittimato ad agire per esercitare la relativa azione di sfratto?

Queste ed altre problematiche si pongono con la vendita dell’immobile locato a terzi.

 

Effetti sul contratto di locazione della vendita dell’immobile locato

È pacifico, nella giurisprudenza, che la vendita dell’immobile locato determina la cessione, ex lege, del contratto di locazione al terzo acquirente.

Notate bene: abbiamo parlato di cessione ex legge, il che significa cessione legale o per legge. La precisazione, in tema di vendita dell’immobile locato è importante.

La cessione del contratto, quale figura generale, è regolata dall’art. 1406 c.c..

Ipotizziamo, quindi, che il locatore, senza vendere l’immobile locato, voglia cedere il contratto a terzi.  In questo caso, la cessione non sarà ex lege, perché l’art. 1406 c.c. prevede la possibilità di cedere un contratto a terzi (chiamato cessionario) con il consenso della controparte contrattuale (chiamato ceduto). La cessione del contratto, ai sensi dell’art. 1406 c.c., si fonda, quindi sulla volontà di tutte le parti ed il conduttore ceduto può opporsi alla cessione.

Con la vendita dell’immobile locato, invece, il conduttore non può opporsi alla cessione del contratto di locazione.

Per quale motivo? Semplice, perché la cessione non si fonda sulla volontà delle parti ma è un effetto previsto dalla legge rispetto al quale il conduttore non ha alcun potere di veto.

Il che significa che il terzo acquirente subentra nel contratto di locazione, in tutti i diritti ed obblighi dallo stesso derivanti, senza che sia necessario il consenso del conduttore. Al conduttore, quindi, nel caso di vendita dell’immobile locato, va data solo comunicazione della cessione.

 

Il conduttore a chi dovrà corrispondere il canone in caso di vendita dell’immobile locato?

Da quanto detto, discende che a decorrere dalla vendita e dalla comunicazione della cessione ex lege, il conduttore dovrà corrispondere il canone al terzo acquirente. Questi subentra nel contratto di locazione, e si pone come il suo nuovo locatore.

 

Il terzo acquirente, cessionario ex lege, può agire con l’azione per morosità maturata prima della vendita dell’immobile locato?

Ipotizziamo che il conduttore prima della vendita si sia reso inadempiente nel pagamento del canone di locazione.

Con la vendita dell’immobile locato, il terzo acquirente potrà sicuramente agire con lo sfratto per morosità anche se essa è maturata prima della vendita.

Come detto, con la vendita dell’immobile locato, il terzo acquirente per legge subentra in tutti i diritti ed obblighi derivanti dal contratto di locazione.

Quindi potrà esercitare l’azione di sfratto per morosità, come quella per finita locazione, disdire il contratto o accordarsi con il conduttore per apportare modifiche all’originario contratto di locazione.