Home » Contratto preliminare ad effetti anticipati

Contratto preliminare ad effetti anticipati

Contratto preliminare ad effetti anticipati

In questa guida parliamo del contratto preliminare ad effetti anticipati. 

Questa figura contrattuale è, in parte legata, al contratto preliminare improprio di cui abbiamo già parlato in altra Guida.

Il contratto preliminare ad effetti anticipati è a tutti gli effetti un preliminare che prevede l’obbligo di addivenire alla stipulazione del contratto definitivo. Presenta, però, in aggiunta l’accordo di anticipare alcuni degli effetti propri del contratto definitivo sin dalla stipulazione del preliminare.

E’ particolarmente diffuso nelle compravendite immobiliari. Con la stipulazione del contratto preliminare viene, altresì, prevista l’immissione immediata nel “possesso” del bene e il pagamento integrale o parziale del prezzo.

Il contratto preliminare ad effetti anticipate pone una serie di complesse questioni, tra le quali in primo luogo si pone quella della sua natura giuridica.

Natura giuridica del contratto preliminare ad effetti anticipati

 

Spesso si distingue tra contratto preliminare puro e contratto preliminare complesso. Con questa seconda espressione si allude appunto al contratto preliminare ad effetti anticipati come figura contrattuale che presenta un quid pluris.

Se ci pensate bene, si tratta proprio di una figura negoziale complessa. Non c'è solo l'obbligo di stipulare il contratto definitivo.

Le parti, bensì si obbligano rispettivamente all'immissione nella disponibilità materiale della res da una parte e al pagamento del prezzo dall'altra.

Questa figura negoziale da vita ad i seguenti tre interrogativi. 

In primo luogo, ci si chiede se con il contratto preliminare ad effetti anticipati, le parti danno vita un contratto atipico, nuovo e diverso rispetto al contratto preliminare puro,

Un altra questione dibattuta è se questa figura negoziale configuri un vero e proprio contratto definitivo tipico nella forma del c.d. contratto preliminare improprio.

In fine, è bene chiedersi cosa residua del vero e proprio contratto preliminare, quando vi sono effetti anticipati del definitivo.

 TEORIA DEL CONTRATTO ATIPICO

 

Una parte della dottrina sostiene che con il contratto preliminare ad effetti anticipati si configurerebbe un contratto atipico misto risultante dalla combinazione di un definitivo e di un preliminare.

E' questa la teoria già analizzata nell'articolo inerente il contratto preliminare improprio che, frequentemente, trova spiegazione proprio con riferimento al contratto preliminare ad effetti anticipati.

La premessa argomentativa di questa teoria è data dall'assoluta incompatibilità con il contratto preliminare degli effetti tipici del definitivo.

Se ne conclude che il preliminare ad effetti anticipati è una nuova fattispecie negoziale atipica, ex art. 1322 c.c., che ha la forma del contratto misto tra definitivo e preliminare.

Si rimanda per le critiche alla menzionata teoria all'articolo sul contratto preliminare complesso. Troverete gli argomenti principali che conducono la maggior parte della dottrina e la stessa giurisprudenza di legittimità a ritenere questa teoria infondata.

CONTRATTO PRELIMINARE IMPROPRIO

 

Secondo altri autori, il contratto preliminare ad effetti anticipati sarebbe da interpretare alla stregua di un vero contratto definitivo.

Del resto, prendendo come paradigma della teoria il contratto di compravendita, è evidente che risultano già nel preliminare ad effetti anticipati i suoi due elementi essenziali.

Le parti si sono subito accordate per il pagamento del prezzo e per la consegna del bene. Il prezzo costituisce elemento essenziale del contratto di compravendita e l'adempimento dell'obbligo di pagare il prezzo pattuito si pone in condizione di sinallagmaticità con l'obbligazione di trasferire il diritto di proprietà sul bene.

Occorre trovare una adeguata giustificazione giuridica all'impegno assunto dal promittente acquirente, con la stipula del preliminare, di pagare il prezzo.

Notate che pur se la parte acquirente, con il preliminare ad effetti anticipati consegue la disponibilità della cosa che viene venduta, tuttavia non ne acquisisce la proprietà.

In realtà, la questione del contratto preliminare ad effetti anticipati non si presta ad essere immobilizzata in categorie generali. Si tratta di un problema di interpretazione che va affrontato caso per caso per desumere la reale volontà delle parti.

Quando le parti, avendo già stabilito tutte le clausole contrattuali, si siano solo impegnate a riprodurre il consenso già raggiunto in un’altra forma, di solito in un atto pubblico, si potrà ben parlare di contratto preliminare improprio.  Ciò a condizione che sia evidente che si tratta di un vero e proprio contratto definitivo che realizza l’intento delle parti (ad es. il trasferimento della proprietà).

In tal caso, il nuovo contratto (quello definitivo) servirà solo a rendere più agevoli nella nuova forma,  gli obblighi previsti dalla legge, come, ad esempio, la trascrizione.

CONTRATTO PRELIMINARE AD EFFETTI ANTICIPATI: CONTRATTO TIPICO COLLEGATO AD ALTRE FIGURE CONTRATTUALI
 

E' questa la teoria propugnata dalla gran parte della dottrina e dalla unanime giurisprudenza di legittimità. Il contratto preliminare ad effetti anticipati mantiene, secondo questo orientamento, la propria tipicità ed autonomia causale.

Il quid pluris è il collegamento funzionale voluto dalle parti con altre figure contrattuali che realizzano gli effetti che vengono così anticipati.

Da un lato, si segnala il contratto di comodato.  L'immissione anticipata nel possesso del bene costituisce attuazione di un contratto di comodato.

La relazione che si viene, così, ad instaurare tra promittente acquirente e res non sarà qualificabile in termine di possesso. Dovrà, più correttamente, inquadrarsi come mera detenzione, assolutamente irrilevante ai fini dell'usucapione.

Abbiamo poi il contratto di mutuo gratuito. Il pagamento anticipato del prezzo, proprio di questa figura di preliminare, sarebbe una sorta di attuazione del contratto di mutuo.

L'attribuzione patrimoniale prodotta con il pagamento anticipato del prezzo troverebbe la propria causa giustificatrice nella volontà di fornire al promittente venditore il prestito di una somma di danaro a titolo gratuito.

Questa figura di preliminare, quindi, secondo la giurisprudenza, si configura quale contratto tipico collegato funzionalmente ad un contratto di comodato gratuito e ad un contratto di mutuo gratuito.